Francisco Arballo
关联方租赁交易是这类交易的一个例子，我发现其在记录符合独立交易原则的方法和方法论方面存在较大差异。对于不熟悉此原则的人来说，它基本建议关联方租赁交易应以与独立第三方在类似商业环境下愿意达成的价格相同或相似的价格进行约定。
为了开始探讨这个话题，接下来我将简要概述我们在实践中发现的两种主要方法，简单解释这两种方法的侧重点以及一些相关考量。
1. 应用可比价格法（PC），分析每平方米价格
这种方法基于比较关联方之间约定的每平方米价格，并将其与以下两种情况的每平方米价格进行比较：1) 房地产所有者公司与独立第三方进行的租赁交易（“内部可比”），以及 2) 附近地区类似房地产的每平方米价格（“外部可比”）。
毫无疑问，分析师应始终优先采用可比价格法（“MPC”），因为其应用需要高度的可比性。在税务机关审查时，这种方法可能被认为是透明度最高的。在房地产所有者拥有与独立第三方租赁的类似房地产信息的情况下，显然，比较这些价值将是评估是否符合独立交易原则的可靠参考来源。
然而，在使用外部可比数据时，通常会使用当地不同房地产网站上“广告”中的每平方米价格，以识别具有类似特征的房地产，从而得出公司间每平方米价格符合独立交易原则的结论。在我看来，这些数据作为“可比”数据的可采纳性和/或可靠性值得商榷。
当地房地产网站的功能是允许个人发布待售或待租的房产信息。然而，这些价格并非独立第三方之间实际进行的交易。此外，这些网站对在其平台上发布信息有最低要求，不对所发布的房产进行任何审计或核实。从这个意义上说，这些发布信息作为可比元素的可靠性远不能令人满意，更令人担忧的是，各种规模的公司，包括“四大”会计师事务所，都在大量使用这些数据。
2. 确定房地产的投资回报率
另一种常用方法是确定房地产价值的投资回报率，考虑年化收入以及与房地产相关的成本和费用（折旧、维护等）。该回报率与独立第三方（“可比公司”）在类似商业环境下获得的回报率进行比较。也就是说，识别专门从事房地产租赁的公司，并衡量这些公司在租赁房地产价值上产生的回报率。
墨西哥税务机关已在争议案件中审查过这种方法，在这些案件中，税务机关对适用于该方法的不同调整提出了意见，但方法论本身并未被驳斥。在我看来，这种方法比使用外部可比数据的MPC方法（内部可比的PC方法仍然更可取）提供更高的可靠性，前提是拥有与租赁相关费用的最新可靠信息，并且这些费用由房地产所有者承担。否则，在计算房地产回报率时应扣除这些费用。
为了保持这种方法的可靠性，需要对租赁的房地产进行估价，以保持这些房地产的市场价值更新。必须准确识别与租赁操作相关的费用，并审查公司间合同是否明确规定了承担这些费用的责任，无论是出租方还是承租方。
总而言之，我认为有必要强调了解和分析可用于公司间租赁分析的不同方法的重要性，以便在内部文件（如合同、工作底稿、发票等）以及转让定价研究中使用的方法中识别改进空间。
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